Alcabala 2026: Todo lo que debes saber antes de comprar una propiedad en Perú

¿Qué es la Alcabala?

Impuesto municipal que grava la transferencia de inmuebles urbanos o rústicos, a título oneroso o gratuito, bajo cualquier modalidad. Se rige por el D.S. N° 156-2004-EF (TUO de la Ley de Tributación Municipal). El obligado al pago es el comprador.

¿Dónde se paga?

- Lima Metropolitana: SAT (Servicio de Administración Tributaria de Lima), en sus agencias, bancos o notarías afiliados al sistema del SAT.

- Callao y otras provincias: Municipalidad Provincial correspondiente.

Documentos requeridos (Lima/SAT):

- DNI del comprador

- Copia de la minuta de compraventa.

- Autovalúo del inmueble (Hoja Resumen HR y Predio Urbano PU) del año de la transferencia

- Antes de iniciar el trámite, revisa los requisitos vigentes en la entidad competente, ya que pueden cambiar.

Datos clave:

- UIT 2026: S/ 5,500

- Tramo inafecto: 10 UIT= S/ 55,000 (no paga impuesto)

- Tasa: 3% sobre la base imponible

- La base imponible es el valor de transferencia, pero no puede ser menor al valor del autovalúo del ejercicio en que se produce la operación.

Fórmula: Alcabala = (Valor del inmueble − S/ 55,000) × 3%

Si vas a comprar un inmueble, es indispensable saber cuánto pagarás de impuesto de Alcabala. A continuación, te mostramos el cálculo paso a paso utilizando un caso práctico:

- Valor del inmueble: S/ 200,000

- Descuento inafecto (10 UIT): - S/ 55,000

- Base imponible (monto a gravar): S/ 145,000

- Tasa aplicable: 3%

- Impuesto total a pagar: S/ 4,350

En resumen, sobre un inmueble cotizado en S/ 200,000, el comprador pagará S/ 4,350 de Alcabala. Si el precio de compra de un inmueble es menor o igual a 10 Unidades Impositivas Tributarias (S/ 55,000 en 2026), el valor de transferencia se encuentra inafecto al pago del Impuesto de Alcabala

Plazo de pago

Hasta el último día hábil del mes siguiente a la fecha de transferencia. En la práctica, la notaría exige el comprobante de pago para la firma de la escritura pública. El incumplimiento podría generar intereses moratorios.

Casos de inafectación (no se paga)

- Anticipos de legítima

- Transferencias por causa de muerte (herencias)

- División y partición de herencias / disolución de sociedad de gananciales

- Transferencias entre condóminos originarios

- Resolución de contrato antes de cancelar el precio

Primera venta de empresa constructora:

La construcción no está afecta al impuesto, pero el valor del terreno sí puede generar pago. No es una exoneración total automática. Comprar en planos o preventa tampoco garantiza exoneración por sí solo; lo determinante es que sea la primera venta de la constructora y cómo se determina el valor del terreno.

Notarías afiliadas - Impuesto de Alcabala